Днес на пазара на офиси има два вида помещения: готови за ремонт и в основно състояние (за окончателно довършване). В контекста на продължителна криза повечето компании предпочетоха първия вариант в опит да оптимизират капиталовите си разходи. От своя страна собствениците на помещения от висок клас също се стремяха сами да завършат довършителните работи, за да привлекат наематели. Пазарът се стабилизира и потокът от компании, желаещи да сменят местоположението си, се увеличи. Убедени сме, че определено си струва да обмислите варианта за наемане на чист офис, ако нямате намерение да се местите в следващите три до пет години.

Оформление срещу комфорт

Всички офис помещения са условно разделени на три варианта на планиране:

Класически или офис-коридор. Офисите са оборудвани с врати.

Отворено пространство (отворено пространство). Работните места са зонирани с ниски прегради или изобщо не са зонирани.

Смесено оформление. Отвореното пространство се допълва от няколко офиса за управление или няколко отдела.

Очевидно всеки тип оформление има своите предимства и недостатъци и изборът тук е свързан основно с посоката на компанията. Представители на държавни агенции предпочитат уединени класически офиси, креативни компании предпочитат общо пространство, изпълнено с въздух и светлина.

И в двата случая идеалното разположение на служителите не може да бъде постигнато, ако помещенията са били организирани според изискванията на предишния наемател (в случай че офисът е отдаден под наем, когато наемателят се изнесе) или ако собственикът е завършил стандартното довършване на неговата собствена. Може би Зиночка от компания Х се е съгласила да седне до кухнята или банята, но това абсолютно не би подхождало на Мария Викторовна от вашата компания.

На снимката: офиси в shell&core в ; офиси за наематели, които се изнасят и офис с ново довършителни работи

Готов офис: трудности

Значителни предимства на помещение с довършителни работи са възможността за бързо преместване и спестяване на време, ресурси и нерви за ремонт. Но има много повече трудности, включително тези, които могат да се появят по време на преместването:

Споменатата вече „корава” седалка и разпределение и невъзможността за разширяване на офиса.

Износване на помещенията (необходими са козметични ремонти и подобрения).

Идентифициране на скрити дефекти, които не сте забелязали по време на проверката.

Необходимостта от одит на инженерни системи - електрически, вентилационни, водоснабдителни.

Лошо качество на довършителните работи (евтини материали, небрежна работа, износване, което все пак ще изисква подобрения или дребни козметични ремонти).

Ремонтите, извършени в офиси от собственика, едва ли ще съответстват на корпоративния стил и цветови предпочитания на компанията - няма смисъл наемодателят да изпълнява сложни дизайнерски фантазии. Тапети или мазилка за боядисване, окачени тавани, мокет или линолеум, неутрални светли цветове – така изглеждат 90% от готовите офиси. Това означава, че работещите в тях фирми стават „безлични“, стандартни и незапомнящи се.

Снимката показва блок със стандартно покритие

Офис изображение

Индивидуалното довършване ще разкаже на клиента повече за вашата компания, отколкото най-интелигентният мениджър. Такъв е случаят, когато „срещаш хората по дрехите им“. Форми, линии, цветове и символи са визуална поредица, която формира положително или отрицателно мнение сред посетителите. Ако офисът на една фирма е различен от другите, клиентът поне ще запомни компанията. Ако му е приятно да бъде в стаята, той ще го запомни в добрия смисъл на думата.

На снимката е офиса на фирма Авито

Колко трябва да инвестирате в ремонт?

Състоянието Shell & Core предполага наличието на вертикални комуникации, стъклопакети и бетонна замазка в помещението. В офисите от клас А такова довършване обикновено е с по-високо качество - не се изисква допълнително изравняване на повърхности. Тук има два варианта за взаимодействие: ремонт за сметка на собственика или ремонт за сметка на наемателя. Във втория случай на наемателя могат да бъдат предоставени редица предимства (например под формата на намаление на ставката с един) или да му бъдат предоставени ваканции под наем по време на работа.

Ако наемате офис поне за 5-7 години, определено си струва да обмислите варианта за наемане на помещението без довършителни работи. Ключовите фактори в този случай ще бъдат цената на самото помещение (тя е с 20-30% по-ниска от готовия офис), периодът на наемната ваканция и размерът и периодът на индексиране на ставката. А експертите ще се радват да ви помогнат при избора най-добър вариантв съотношение цена-качество напълно безплатно!

ДРУЖЕСТВО С ОГРАНИЧЕНА ОТГОВОРНОСТ "ШЕЛ ЕНД КОР"

Категории

• Право, счетоводство, одит, консултации / Бизнес и управленско консултиране
• Подготовка на недвижими имоти за продажба / Подготовка за продажба на нежилищни имоти
• Търговия на едрочрез агенти/

Предвидени стоки и услуги, съгласно OKPD:

• Консултации по друго управление на предприятия и организации
• Услуги за оценка на предприятие (организация) преди производство по ликвидация или несъстоятелност
• Анализ на предложенията за формиране на източници и насоки за използване на средства, предназначени за капиталови инвестиции
• Услуги по управление на проекти от името на клиента (с изключение на строителни проекти)
• Консултации по управление на маркетинг
• Консултации по общи въпроси на управлението на предприятия и организации
• Консултиране по въпроси на управлението на производството
• Консултации по финансово управление на организация или предприятие (с изключение на въпроси, свързани с корпоративния данък)
• Консултации по бизнес въпроси, управление на предприятия и организации
• Услуги, свързани с управление на проекти, предприятия и организации, други

Архивно извлечение

ОГРН	1067761495350
ТИН	7720572357
OKPO	98960111
ОКАТО	45263567000
Дата на регистрация	22 декември 2006 г
Секретар	Междурайонна инспекция на Федералната данъчна служба № 46 за МОСКВА
Вид на имота	Частна собственост
Организационно-правна форма	Дружества с ограничена отговорност
Уставен капитал	10 000 rub.
Главен мениджър	Смирнов Александър Александрович

Мини-информация за Shell & Core LLC

SHELL AND CORE LLC, дата на регистрация - 22 декември 2006 г., регистратор - Междурайонна инспекция на Федералната данъчна служба № 46 за МОСКВА. Пълно официално име - ДРУЖЕСТВО С ОГРАНИЧЕНА ОТГОВОРНОСТ "ШЕЛ ЕНД КОР". Юридически адрес: 111555, МОСКВА, ул. MOLOSTOVYKH, 3A, сграда 1. Основната дейност е: "Консултиране на търговски дейности и управление." Компанията е регистрирана и в категории като: „Подготовка за продажба на собствени нежилищни имоти“, „Дейности на посредници в търговията на едро с универсална гама стоки“. Генерален директор - Смирнов Александър Александрович. Организационно-правна форма (ОПФ) - дружество с ограничена отговорност. Вид на имота - частна собственост.

Контакти

Други фирми от региона

"БИЗНЕСТОРГ" ООД
Друга търговия на едро
125373, МОСКВА, булевард ЯН РАЙНИС, 2, бл. 3

Друга търговия на едро
127081, МОСКВА, пр. Дежнева, 38А, сграда 1

"ТРЕЙД КОНСУЛТИНГ" ООД
Бизнес и управленско консултиране
109316, МОСКВА, ул. ТАЛАЛИХИНА, 41, сграда 9, стая. Аз, стая 12

"КОНСУЛТ ПЛЮС" ЕООД
Производство на строителни работи
127254, МОСКВА, ОГОРДЕН пр-д, № 5, сграда 7

"КОЛЕДА", ЗАД
Друга търговия на едро
109428, МОСКВА, ул. СТАХАНОВСКАЯ, 20, сграда 11А

"БЕСТ КО", LLC
Неспециализирана търговия на едро с хранителни стоки, включително напитки, и тютюневи изделия
117218, МОСКВА, ул. КРЖИЖАНОВСКОГО, 24/35, бл. 4

"ТОНГЕТ" ЕООД
Дейност на посредници за търговия на едро с универсален асортимент от стоки
103001, МОСКВА, ул. САДОВАЯ-КУДРИНСКАЯ, 32, сграда 2

Финансово посредничество, което не е включено в други категории
107139, МОСКВА, ул. САДОВАЯ-СПАССКАЯ, 13, сграда 2

"ФЕКСИМА" АД
Дейност на агенции за недвижими имоти
125040, МОСКВА, пр. ЛЕНИНГРАДСКИ, 8

"КОНЪКТ ЛАЙН" ООД
Телекомуникационни дейности
109451, МОСКВА, ул. БРАТИСЛАВСКАЯ, 5

Търговия на едро с горива
103062, МОСКВА, ул. МАКАРЕНКО, 2/21, сграда 1

Подготовка на строителната площадка
109144, МОСКВА, ул. БРАТИСЛАВСКАЯ, 19, бл. 2

"ПРОМСТРОЙПОЛИМЕРИ" ООД
Дейност на посредници по търговия на едро със строителни материали
105062, МОСКВА, пер. ЛЯЛИН, 4, сграда 1

Търговия на едро с бира
121165, МОСКВА, пр. КУТУЗОВСКИЙ, 35, офис. 1

"ЦАРИЦИНО-ДЕНТ" ООД
Дентална практика
115516, МОСКВА, булевард KAVKAZSKY, 58, сграда 1

Често се сблъскваме със ситуация, при която клиентите, когато избират помещения за нов офис в модерни бизнес центрове, обмислят варианти за наемане на помещения с основно обзавеждане от наемодателя или извършване на пълен набор от дейности по проектиране и изграждане на офиса от фирми, специализирани в сегментът FIT-OUT.

След като натрупахме значителен опит в изпълнението на проекти както за крайни потребители на офиси, така и за компании за развитие, ние предлагаме поглед върху този въпрос от пазара на FIT-OUT, което ще ни позволи най-обективно да определим кой вариант е по-привлекателен и рационален.

Изгоден FIT-OUT

Не е тайна, че на пазара съществува стереотип за високата цена на качествените услуги в сегмента FIT-OUT, тоест проектирането, строителството, довършителните работи и инженерното оборудване на вътрешните помещения на търговските недвижими имоти. Това се отнася особено за съвременните висококачествени съоръжения с пълна гама инженерно оборудване съвременни условияфактите говорят обратното: наемането на shell&core помещения (без довършителни работи) и независимото изпълнение на проекта FIT-OUT е по-евтино и най-важното по-печелившо предприятие от наемането на офис с довършителни работи на предприемача.

Ще отбележим трите най-показателни фактора в полза на избора на помещения във формат shell&core и самостоятелното изпълнение на проекта FIT-OUT.

Цена

По отношение на цената на предложенията, обзаведените помещения се позиционират на пазара средно с 20-30% по-скъпо от имотите във формат shell&core. Средно разходите за наем на shell&core помещения ще бъдат около $700 на кв.м. на година с ДДС, а предложенията с довършителни работи се оценяват на $850 за 1 кв.м. на година с ДДС.

Цената на изпълнението на проект FIT-OUT клас А, от проектирането до въвеждането в експлоатация на обекта, варира от $800 до $1200 на 1 кв.м, което на първите етапи, разбира се, увеличава размера на офис разходите.

Сравнение на средното ниво на разходите за наемане на офис помещения от клас „А“ в случай на наемане на помещения без довършителни работи (shell&core), наемни ваканции и разходи за изпълнение на FIT-OUT проект и наемане на помещения с довършителни работи от предприемача, включително ДДС , на 1000 кв. м.

Периоди за наем	1 година (в долари)	5 години (в долари)	10 години (в долари)
Shell&core помещения под наем
Изпълнение на проекта FIT-OUT
Клас “A” в shell&core + разходи за FIT-OUT
Помещения под наем с строително оборудване
Клас "А" с довършителни работи от предприемача
Разлика в разходите

Ако сравним само разходите за наемане и изпълнение на проекта FIT-OUT, тоест проектиране, строителство, довършително и инженерно оборудване на офис пространството и опцията за наемане на предложението с довършителни работи, цената на двата подхода ще бъде равна за 6-тата година на експлоатация.

качество

Проектите FIT-OUT са разделени на две основни групи: клиентите в първата са крайните „потребители” на офиси, а втората, в която клиентите са строителни предприемачи, които изнасят своите сгради на пазара.

Основната разлика между тези области е подходът към избора на дизайнерски, строителни, довършителни и инженерни решения. Показателен факт е, че средно един предприемач харчи около 500 долара на кв.м за основно довършване на помещенията. Докато диапазонът на проектните разходи за крайните потребители е от 800 до 1200 долара за 1 кв.м, а в нашите изчисления се приема, че цената е 1000 долара за 1 кв.м.

За предприемача етапът FIT-OUT е само част от процеса на пускане на сграда на пазара. Ето защо основният акцент е върху оптимизирането на разходите, често в ущърб на функционалните и имиджовите компоненти, което води до намаляване на нивото на комфорт в офиса.

В случай на самостоятелно изпълнен проект FIT-OUT, клиентът има пряк интерес от възможно най-високо качество на работата. В резултат на това всички компоненти на проекта се изучават по-подробно: оформление, интериорен дизайн, довършителни материали, инженерно оборудване, което определя високо качествои офис издръжливост. Например технологиите, използвани от PRIDEX Group, позволяват реализирането на проект, който ще бъде модерен и удобен за повече от 10 години.

Ефективност

Изборът на стая с готови довършителни работи винаги е компромис. Освен това компромисът не е в полза на вашия бизнес. Ако приемем, че всеки бизнес е уникален, всяка компания се нуждае от персонализирано работно пространство, което напълно съответства на нейните цели и ценности.

Работейки върху плановете и концепцията за настаняване на персонала, екипът на проекта се съобразява със спецификата на клиента и неговите планове за развитие, което води до решение, което отчита не само текущо състояниебизнеса на клиента, но и развитието на компанията в бъдеще, което може значително да повиши ефективността на офиса

В добре обмислено и добре реализирано офис пространство производителността на служителите се повишава средно с 4-8%. В този случай офисът се превръща в едно от основните конкурентни качества на компанията в очите на персонала, което има положителен ефект върху мотивацията на служителите, намаляване на текучеството и др.

Предимствата на безплатното планиране и FIT-OUT проектите са очевидни: клиентът получава картбланш за изпълнение на проекта. Той сам определя дизайна и съдържанието на проекта, въз основа на своите предпочитания, избира най-рационалното и удобно оформление, като по този начин реализира най-ефективния офис за себе си.

Резюме

На базата и на трите фактора оценихме всеки вариант за среден офис от 1000 кв.м.

Разходни елементи
Периоди за наем	1 година (в долари)	5 години (в долари)	10 години (в долари)
Офис клас “А” в shell&core + разходи за FIT-OUT
Изпълнение на проекта FIT-OUT
Прилагане на съвременни високоефективни планови решения, съответствие на офиса с целите на компанията (12%)
Намалени разходи за намиране на нов персонал, изплащане на отпуск по болест - 6% *
Общи разходи за офис клас “А” в shell&core + разходи за FIT-OUT
Офис клас “А” с довършителни работи от предприемача
Неефективно използвани площи (10%)
Общи разходи за офис клас “А” с довършителни работи от предприемача
Тотална разлика между опциите
Първоначални данни:
Наемна цена Shell&Core
Разходи за изпълнение на проекта FIT-OUT
Наем с основно завършване
* на база 100 служители в офис площ от 1000 кв.м. със средна заплата от $1500 на месец

В това изчисление не вземаме предвид разходите за „използване на пари“, т.к направените разходи намаляват данъчната тежест и този показател не е значим.

Възможността за самостоятелно изпълнение на FIT-OUT проекти е избрана от мнозинството от представителите на Fortune 500, корпоративни стандартикоито изискват от компаниите да сменят офиса поне веднъж на всеки 5-7 години, тоест по време на периода на изплащане на проекта FIT-OUT. Тази стратегия позволява най-ефективно използване на ресурсите на офис пространството, от една страна, при най-рационални разходи, от друга.

По този начин пазарните реалности анулираха почти всички аргументи в полза на помещения с довършителни работи на разработчика. Разбира се, ако е необходимо бързо преместване, такива предложения остават привлекателни, докато в други случаи предимствата на подхода, включващ наемане на shell&core помещения и самостоятелно изпълнение на проекта FIT-OUT, са очевидни.

Сергей Кудрявцев, управляващ партньор на Pridex Group

Подходът за работа по принципа (метод, принцип) на “SHELL & CORE” се появи като необходима мярка при изграждането на първо място на административни и офис сгради и на второ място обществени (особено търговски) сгради.

“SHELL & CORE” - ОБВИВКА и ЯДРО. Черупка и ядро. Принципът на разделяне, на първо място, на изграждането на инженерни системи на две части, едната от които (ядро, ядро) е проектирана и изпълнена изцяло, а втората (черупка, черупка) е само изчислена. Известно объркване възниква поради факта, че за строителната част на сградата, която включва основните конструктивни елементи (стени, колони, греди, подове, независимо дали са изградени от сглобяеми елементи или монолитен стоманобетон), понятието Ядро е използва се и за вътрешни прегради и декорация - терминът Shell (черупка, раковина). Според обикновената ежедневна логика, външните стени трябва да се наричат ​​обвивка, а всичко, което е вътре в тях, трябва да се нарича ядро. Но архитектите и инженерите имат своя собствена логика. Ние изхождаме от факта, че ядрото (основният елемент на сградата, скелетът) може и трябва да бъде само това, което може да бъде построено (и преди това, естествено, проектирано) на първо място. Вътрешни прегради и декорация (т.е. черупка, черупка) не могат да бъдат изградени първоначално.

Проектирането и инсталирането на системите, включени в „черупката“, се извършва след определяне на функционалното зониране в рамките на етажа. В същото време промяната на предназначението на помещенията в зоната е нежелателна, а понякога и неприемлива. Това се дължи предимно на нормиране или ограничаване на натоварването на инженерните системи за различни цели. Например, за медицински институции, заведения за обществено хранене, минерални извори, солариуми и някои други, обемите на консумираните ресурси, осигурени от инженерните системи (обеми на захранващ и отработен въздух, студена и топла вода, електричество, студ за климатична система или дори промишлени студено за дисплеи на дребно). И такова увеличение може да бъде доста значително.

Разбира се, от гледна точка на потребителя, "SHELL & CORE" се отнася предимно за вътрешни прегради и довършителни работи. Това е видимата част от помещението и след завършване трябва да бъде напълно завършена от пода до тавана. Нищо не радва окото повече от завършен ремонт, особено ако всичко е направено правилно, спретнато, стилният дизайн и любимите цветове само засилват това усещане. Дори ако се окаже, че стаята няма вентилация, климатизация и вода, а може би дори и електричество, това ще разстрои потребителя в по-малка степен, отколкото офис, напълно „натъпкан“ с инженерни системи, които нямат довършителни работи. Но инженерната мисъл продължава да е в разгара си. И най-безупречният офис не е жизнеспособен, ако не е оборудван с цялата необходима инженерна инфраструктура. И оборудваният е жизнеспособен. Нека само спартанците се чувстват комфортно в него. Дори и външно да не го оценяват. Но може да функционира.

Всичко, което не е видимо за окото, ни изглежда не толкова значимо и важно. Това е добре известно на универсалните майстори (тези, които полагат кабели, мазилки и водоснабдяване). Следователно всичко, което е вътре в замазките и стените, всичко, което е скрито от любопитните очи на клиента, може да бъде (и често ще бъде) изпълнено лошо, от неподходящи или нискокачествени (и следователно евтини) материали, в нарушение на стандартите, а понякога изобщо не се изпълнява. Виждал съм сгради с „декоративни“ елементи на инженерни системи. Изглежда, че е там, но не работи. Следователно първоначално трябва да бъдат проектирани и положени всички комуникации, които впоследствие ще бъдат скрити (според тях винаги се изготвят сертификати за скрита работа и това изобщо не е формалност, а възможност клиентът да се убеди в правилността на проектирането, изпълнението и качеството на материалите, способността да се предотврати „погребването“ на дефекти в стените или строителни отпадъци в замазката). В някои случаи можете дори да проверите функционалността на инженерните системи. Едва след това можете да започнете да завършвате.

И така, принципът “SHELL & CORE” позволява на клиента да задоволи напълно своите естетически и технически нужди, но е по-скъп и отнема значително време за проектиране и ремонт. Най-оправдано е там, където се очакват клиенти с индивидуални предпочитания и специални изисквания, например в областта на сигурността (звуко-светло-радиоизолирани заседателни зали например).

Според мен проектирането по инженерния принцип “SHELL & CORE” е необходимо преди всичко, за да се сведат до минимум промените, които са неизбежни при промяна на разположението и дори предназначението на помещенията в рамките на един етаж, а понякога и на цяла сграда. Ето защо принципът “SHELL & CORE” формира основата на ОПЕРАТИВНИЯ ДИЗАЙН, който ние, наред с други неща, правим.

Бойко Валентин Василиевич
Генерален директор на Escada LLC.